A Falta de Fiscalização e seus Efeitos
A intensificação de ações de distrato judicial relacionadas a imóveis populares em áreas nobres de São Paulo revela o fracasso na supervisão das políticas habitacionais por diversas gestões municipais. Os litígios, que já alcançaram a segunda instância, devem-se à distorção de uma iniciativa que visava simultaneamente reduzir o déficit habitacional e beneficiar famílias de baixa renda. Este cenário é um claro exemplo de que a implementação de políticas públicas, mesmo com as melhores intenções, se torna inútil sem um planejamento e uma fiscalização adequados.
Foi apenas há cerca de um ano que a Prefeitura começou a aplicar sanções contra infrações, após o Ministério Público de São Paulo (MP-SP) iniciar uma investigação sobre irregularidades. Desde então, a administração de Ricardo Nunes (MDB) enfrentou críticas de negligência e relatou a aplicação de 38 multas, além de ter notificado 704 empreendimentos. Essa amostra, que foi fiscalizada tardiamente, refere-se a mais de 89 mil unidades – principalmente microapartamentos de aproximadamente 30 metros quadrados –, o que ilustra a magnitude do problema.
O Contexto do Plano Diretor de 2014
O Plano Diretor de 2014 estabeleceu condições especiais para imóveis classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP). A proposta incluía benefícios e isenções fiscais direcionadas a construtoras e incorporadoras, com o intuito de estimular a construção de residências voltadas para a classe média baixa, cujos retornos financeiros mais baixos normalmente não atraem o interesse do mercado imobiliário. O programa previa que apenas clientes com renda familiar de até três, seis ou dez salários mínimos, conforme a situação, pudessem comprar as unidades.
Apesar das mudanças de prefeitos – de Fernando Haddad a João Doria, passando por Bruno Covas e, atualmente, Ricardo Nunes – a adesão aos incentivos aumentou, mas a supervisão do programa não acompanhou esse crescimento. Como resultado, muitos imóveis destinados a compradores de baixa renda foram adquiridos por pessoas que não se enquadravam nas diretrizes da política. Muitos desses pequenos apartamentos acabaram sendo comprados como meros investimentos, para revenda ou locação. Segundo investigações do MP-SP, o descumprimento das regras de venda resultou em mais de 560 notificações de indícios de venda fraudulenta em cartórios da cidade em apenas dois meses, entre dezembro de 2024 e janeiro de 2025.
As Implicações para os Compradores
Vários compradores alegam que só tomaram conhecimento das restrições impostas pelo programa de incentivo tardiamente e estão buscando compensações e indenizações. É provável que entre aqueles que recorreram à Justiça existem também aqueles que estavam plenamente cientes dos limites impostos, mas decidiram correr o risco. De acordo com as diretrizes do programa, os imóveis não devem ser revendidos a não ser para compradores que atendam às mesmas exigências de renda, não podem ser alugados a valores superiores a 30% da renda do inquilino e estão proibidos de ser disponibilizados em plataformas de hospedagem.
Esse é um caso emblemático de uma política pública que, mesmo gerada a partir de boas intenções, falhou devido à ausência de controle sobre seus fundamentos. O desfecho desta situação representa, mais uma vez, um prejuízo significativo para a sociedade como um todo, refletindo a necessidade urgente de um olhar mais crítico e atento às políticas habitacionais em São Paulo.